Réforme DPE 2026 : exploiter les 850 000 logements reclassés

850 000 logements viennent de changer de classe énergétique. Sans travaux. Sans nouveau diagnostic obligatoire. Par un simple recalcul administratif.

Pour un agent immobilier, ce chiffre représente un gisement de mandats concret : des propriétaires qui, du jour au lendemain, voient leur bien passer de G à F, de F à E, ou de E à D. Des biens qui sortent des interdictions de location. Des biens dont la valeur augmente de plusieurs milliers d'euros.

La question n'est pas de savoir si c'est une opportunité. C'est de savoir comment vous allez l'exploiter avant vos concurrents.

Dans cet article, on va aller plus loin que l'explication réglementaire. On va vous montrer comment utiliser la data publique pour identifier les logements concernés dans votre secteur, construire un argumentaire de contact imparable, et convertir ces propriétaires en mandats signés.

Ce que change concrètement l'arrêté du 13 août 2025

Le coeur de la réforme tient en un chiffre : le coefficient de conversion de l'énergie primaire pour l'électricité passe de 2,3 à 1,9.

Ce coefficient sert à transformer la consommation réelle d'électricité (ce que vous payez) en consommation d'énergie primaire (ce qui apparaît sur le DPE). Plus ce coefficient est élevé, plus le logement "consomme" sur le papier.

En le abaissant de 2,3 à 1,9, le gouvernement aligne la France sur les standards européens. Concrètement, cela revient à réduire de 17 % la consommation d'énergie primaire affichée pour tous les logements chauffés à l'électricité.

Pourquoi uniquement l'électricité

Le coefficient de conversion ne concerne que l'électricité. Le gaz (coefficient 1) et le fioul (coefficient 1) ne changent pas. Un logement chauffé au gaz classé F reste classé F. Un logement chauffé au fioul classé G reste classé G.

C'est un point fondamental pour votre prospection : votre cible est exclusivement constituée de logements avec chauffage électrique.

L'attestation gratuite ADEME

Pour les DPE réalisés après juillet 2021 (méthode 3CL), les propriétaires peuvent obtenir une attestation de reclassement gratuite via la plateforme de l'ADEME, sans nouvelle visite de diagnostiqueur.

Pour les DPE plus anciens, un nouveau diagnostic sera nécessaire, mais le résultat sera calculé avec le nouveau coefficient.

Qui est concerné : cartographie précise des logements impactés

Avant de prospecter, vous devez comprendre précisément quels profils de logements sont touchés par ce reclassement.

Les logements en limite de classe

Le reclassement ne concerne pas tous les logements chauffés à l'électricité. Il concerne ceux dont la consommation en énergie primaire se situe proche du seuil entre deux classes. La baisse de 17 % du coefficient fait "basculer" ces logements dans la classe supérieure.

En pratique, environ 50 % des logements chauffés à l'électricité sont reclassés. L'autre moitié reste dans la même classe, soit parce que la marge était trop importante, soit parce que le logement était déjà bien classé.

Les profils les plus fréquents

Les transitions les plus courantes sont les suivantes.

G vers F : ce sont les propriétaires les plus impactés commercialement. Leur bien sort de l'interdiction de location en vigueur depuis le 1er janvier 2025. Ils passent de "inlouable" à "louable". La plus-value est immédiate et massive.

F vers E : ces propriétaires gagnent du temps. L'interdiction de location des F est prévue pour le 1er janvier 2028. En passant en E, ils repoussent cette échéance à 2034. Cela change complètement leur stratégie patrimoniale.

E vers D : gain de valeur pure. Pas de contrainte réglementaire immédiate, mais un bien classé D se vend significativement mieux qu'un bien classé E. La décote énergétique diminue fortement.

Les typologies de bâtiments concernés

Le chauffage électrique est surreprésenté dans certains types de biens. Ciblez en priorité :

• ✓
  Les studios et T2 des années 1970-1990, souvent équipés de convecteurs électriques
• ✓
  Les résidences de tourisme converties en habitation principale
• ✓
  Les petites copropriétés sans chauffage collectif
• ✓
  Les logements en zone rurale où le raccordement gaz n'existe pas
• ✓
  Les constructions des années 2000-2010 avec pompes à chaleur ou radiateurs électriques nouvelle génération

La méthode data : identifier les logements reclassés dans votre secteur

Voici la partie qui fait la différence entre un agent qui "sait" qu'il y a une opportunité et un agent qui la convertit en mandats. L'approche repose sur le croisement de trois sources de données publiques.

Source 1 : la base DPE de l'ADEME

L'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME recense tous les diagnostics de performance énergétique réalisés en France. Cette base est accessible publiquement et contient pour chaque DPE : l'adresse du bien, la classe énergétique, le type de chauffage, la date du diagnostic, la consommation en énergie primaire.

C'est votre source principale. En filtrant par type de chauffage (électrique) et par classe (F et G), vous obtenez la liste brute des logements potentiellement reclassés dans votre zone.

Source 2 : les données DVF (Demandes de Valeurs Foncières)

Les données DVF vous donnent l'historique des transactions immobilières. En croisant avec la base DPE, vous pouvez identifier les biens qui ont été achetés récemment avec un mauvais DPE. Ces propriétaires sont particulièrement réceptifs : ils ont acheté en connaissance de cause avec une décote, et le reclassement leur offre une plus-value inattendue.

Pour exploiter les DVF efficacement, consultez notre guide complet des données DVF.

Source 3 : le cadastre et les données copropriété

Le registre national des copropriétés et les données cadastrales vous permettent de remonter aux propriétaires. Croisées avec les deux sources précédentes, elles vous donnent une liste nominative de contacts à approcher.

Le process pas-à-pas pour constituer votre liste

Etape 1 : Délimitez votre zone. Commune, quartier, ou rayon autour de votre agence. Soyez précis : mieux vaut 200 adresses qualifiées que 2 000 adresses vagues.

Etape 2 : Filtrez les logements chauffés à l'électricité classés F ou G. Sur Realtys, cette recherche se fait en quelques clics depuis l'outil d'analyse d'adresses. Vous obtenez une liste de biens avec leur adresse, leur classe actuelle et leur potentiel de reclassement.

Etape 3 : Croisez avec l'historique DVF. Identifiez la date et le prix de la dernière transaction pour chaque bien. Un propriétaire qui a acheté il y a 3 ans un bien classé G à prix décoté sera votre meilleur prospect.

Etape 4 : Priorisez. Classez vos prospects par potentiel. En tête : les G qui passent F (déblocage location), puis les F qui passent E (gain de temps réglementaire), puis les E qui passent D (gain de valeur).

Etape 5 : Préparez un argumentaire personnalisé. Pour chaque prospect, vous devez pouvoir dire : "Votre logement au 12 rue des Lilas, actuellement classé G, peut passer en F grâce à la réforme. Voici ce que cela change pour vous."

L'approche commerciale : comment contacter ces propriétaires

Vous avez votre liste. Maintenant, comment approcher ces propriétaires sans passer pour un démarcheur opportuniste ?

Le bon angle : informer, pas vendre

Le premier contact ne doit jamais être une proposition de mandat. Il doit être une information à valeur ajoutée que le propriétaire n'a probablement pas encore.

Votre message d'accroche, quel que soit le canal, doit contenir trois éléments :

• ✓
  Le fait que leur logement est potentiellement concerné par le reclassement
• ✓
  Ce que cela change concrètement pour eux (fin d'interdiction, gain de valeur)
• ✓
  Une proposition d'accompagnement gratuit (vérification, attestation ADEME)

Le courrier personnalisé

Le courrier papier reste le canal le plus efficace pour ce type d'approche, à condition qu'il soit personnalisé. Un courrier qui mentionne l'adresse exacte du bien, sa classe DPE actuelle et sa nouvelle classe potentielle a un taux d'ouverture et de réponse incomparable avec un flyer générique.

Rédigez une lettre d'une page maximum. Mentionnez le reclassement, chiffrez l'impact (sortie d'interdiction ou estimation de gain de valeur), et proposez un rendez-vous de 15 minutes pour faire le point.

L'appel téléphonique

Si vous avez le numéro du propriétaire, l'appel fonctionne bien en complément du courrier. Appelez 3 à 5 jours après l'envoi du courrier. Le propriétaire a eu le temps de lire et de commencer à se poser des questions.

Script d'appel recommandé : commencez par rappeler le courrier envoyé, demandez si le propriétaire était au courant du reclassement, proposez de vérifier ensemble si son bien est éligible, et enchaînez sur un rendez-vous physique.

Le digital : email et réseaux sociaux

Pour les propriétaires dont vous avez l'email, un message court et factuel fonctionne bien. Objet type : "Votre logement au [adresse] : reclassement DPE en cours".

Sur LinkedIn, ciblez les investisseurs immobiliers de votre zone. Un post informatif sur la réforme, suivi de messages personnalisés aux profils pertinents, peut générer des prises de contact qualifiées.

Le timing de contact : quand relancer

Le premier contact génère rarement une réponse immédiate. Le propriétaire a besoin de temps pour digérer l'information et vérifier par lui-même.

Voici le séquençage recommandé :

Jour 1 : envoi du courrier ou de l'email personnalisé avec les données DPE du bien.

Jour 4-5 : appel téléphonique de suivi. Référencez le courrier envoyé. Demandez si le propriétaire a des questions.

Jour 10 : si pas de réponse, second email court avec une information complémentaire (par exemple, une transaction récente dans le quartier avec un bien comparable reclassé).

Jour 20 : dernier contact. Message bref rappelant votre disponibilité. Au-delà, passez au prospect suivant.

Ne multipliez pas les relances au-delà de trois contacts. L'insistance nuit à votre image professionnelle et le propriétaire reviendra vers vous de lui-même si votre premier message était pertinent.

L'argumentaire de vente : transformer l'information en décision

Le rendez-vous est pris. Vous êtes face au propriétaire. Voici comment structurer votre argumentaire selon le profil.

Profil 1 : le propriétaire-bailleur G qui passe F

C'est votre cas le plus fort. Ce propriétaire ne pouvait plus louer son bien depuis le 1er janvier 2025. Du jour au lendemain, il retrouve le droit de louer.

Votre argumentaire repose sur deux options :

Option A : remettre en location. Vous l'accompagnez dans la mise en location avec le nouveau DPE. Vous chiffrez le loyer estimé et le rendement retrouvé.

Option B : vendre avec la nouvelle étiquette. Le bien n'est plus une passoire thermique. La décote liée au DPE G disparaît. Vous estimez le gain de valeur et proposez une mise en vente au nouveau prix.

Dans les deux cas, vous apportez une solution concrète à un problème que le propriétaire subit depuis des mois.

Profil 2 : le propriétaire-bailleur F qui passe E

Ce propriétaire avait une épée de Damoclès au-dessus de la tête : l'interdiction de location au 1er janvier 2028. Il lui restait moins de deux ans pour vendre ou rénover.

En passant en E, cette échéance recule à 2034. Huit ans de répit. Votre argumentaire doit montrer que ce répit est une fenêtre d'opportunité, pas une raison de ne rien faire.

Proposez une estimation du bien avec la nouvelle classe. Montrez l'écart de prix entre un E et un F sur des transactions récentes dans le quartier. Utilisez les données de ventes comparables pour appuyer votre propos.

Profil 3 : le propriétaire-occupant E qui passe D

Pas de contrainte réglementaire ici, mais un gain de valeur net. La différence de prix entre un bien classé E et un bien classé D est documentée : elle oscille entre 3 % et 8 % selon les marchés locaux.

Pour un appartement à 250 000 euros, cela représente 7 500 à 20 000 euros de plus-value potentielle. Si ce propriétaire envisageait de vendre dans les prochaines années, le moment est favorable : il bénéficie du reclassement et le marché n'a pas encore intégré cette information.

Cas d'usage concrets : trois scénarios terrain

Scénario 1 : quartier résidentiel années 80, petite ville

Vous identifiez une résidence de 40 logements, construite en 1982, chauffage électrique individuel. La base DPE montre 28 diagnostics réalisés depuis 2021, dont 12 classés F et 4 classés G.

Après analyse, 9 des 12 F sont susceptibles de passer en E, et 3 des 4 G de passer en F. Cela fait 12 propriétaires à contacter dans un seul immeuble.

Vous envoyez un courrier personnalisé à chacun, mentionnant l'adresse et l'appartement concerné. Vous proposez une réunion d'information collective dans la résidence. Sur 12 courriers, 7 propriétaires viennent à la réunion. Vous repartez avec 3 mandats d'estimation et 2 demandes d'accompagnement location.

Scénario 2 : studio investisseur en centre-ville

Un investisseur possède un studio de 22 m2 acheté en 2022 pour 85 000 euros, classé G, chauffage par convecteurs électriques. Depuis janvier 2025, il ne peut plus le louer. Le bien est vide, il perd de l'argent chaque mois.

Vous le contactez pour l'informer du reclassement. Son studio passe en F. Il peut remettre en location. Mais vous lui montrez aussi qu'avec la nouvelle classe, le bien vaut désormais 95 000 euros sur le marché. Après 3 mois sans loyer, il choisit de vendre. Vous signez le mandat.

Scénario 3 : maison individuelle en zone rurale

Une maison de 120 m2, chauffée par pompe à chaleur air-air, classée E. Le propriétaire retraité envisage de vendre pour un logement plus petit. Avec le reclassement, la maison passe en D.

Vous lui montrez que les maisons classées D dans son secteur se vendent en moyenne 12 000 euros de plus que les maisons classées E, données DVF à l'appui. Le propriétaire, qui hésitait depuis un an, prend sa décision. Vous obtenez un mandat exclusif.

Le calendrier réglementaire : les échéances à connaître

Pour crédibiliser votre discours auprès des propriétaires, vous devez maîtriser parfaitement le calendrier des obligations réglementaires liées au DPE.

1er janvier 2025 (passé) : interdiction de location des logements classés G. Les propriétaires concernés ne peuvent plus signer de nouveau bail ni renouveler un bail existant.

1er janvier 2026 : entrée en vigueur du nouveau coefficient 1,9. Les DPE réalisés à partir de cette date utilisent automatiquement le nouveau calcul. Obligation d'audit énergétique pour les copropriétés de 50 à 200 lots.

1er janvier 2028 : interdiction de location des logements classés F. Les propriétaires de F chauffés au gaz ou au fioul (non reclassés) seront les plus impactés.

1er janvier 2034 : interdiction de location des logements classés E. Echéance encore lointaine mais déjà structurante pour les décisions patrimoniales.

Pour approfondir les obligations spécifiques aux copropriétés, consultez notre article sur le DPE collectif 2026.

Les erreurs qui font perdre des mandats

Erreur 1 : promettre un reclassement sans vérification

Le reclassement concerne environ 50 % des logements chauffés à l'électricité, pas 100 %. Si vous annoncez à un propriétaire que son bien "gagne une classe" et que ce n'est finalement pas le cas, vous perdez toute crédibilité. Vérifiez toujours les données DPE avant d'affirmer quoi que ce soit.

Erreur 2 : confondre chauffage électrique et énergie de chauffage

Un logement avec un ballon d'eau chaude électrique mais un chauffage au gaz n'est pas concerné de la même manière qu'un logement tout-électrique. Le coefficient s'applique à l'électricité, mais l'impact sur la classe dépend de la part de l'électricité dans la consommation totale.

Erreur 3 : ignorer les DPE pré-juillet 2021

Les DPE réalisés avant juillet 2021 (ancienne méthode sur factures) ne sont pas éligibles à l'attestation gratuite. Ces propriétaires devront faire réaliser un nouveau DPE. Ce n'est pas un obstacle, c'est une nuance à maîtriser pour ne pas créer de fausses attentes.

Erreur 4 : prospecter trop large

Envoyer un courrier générique "votre bien est peut-être concerné" à tout votre fichier est contre-productif. La force de cette approche repose sur la personnalisation. Si vous ne pouvez pas mentionner la classe DPE actuelle et la nouvelle classe potentielle, votre message perd 80 % de son impact.

Erreur 5 : attendre que les propriétaires viennent à vous

Les propriétaires concernés ne savent pas forcément qu'ils sont reclassés. Beaucoup n'ont pas suivi l'actualité réglementaire. Beaucoup ne savent même pas ce qu'est le coefficient d'énergie primaire. C'est votre rôle de leur apporter cette information. Les agents qui attendent perdent le marché face à ceux qui prospectent.

Construire votre pitch en 3 minutes : la fiche prospect type

Avant chaque appel ou rendez-vous, préparez une fiche prospect d'une page. Cette fiche est votre arme principale. Elle démontre votre expertise et personnalise votre approche.

Les 7 éléments indispensables de la fiche

Adresse complète du bien. Numéro, rue, code postal, ville, étage et numéro de lot si copropriété.

Classe DPE actuelle et date du diagnostic. Mentionnez si le DPE a été réalisé avant ou après juillet 2021, car cela conditionne l'éligibilité à l'attestation gratuite.

Type de chauffage. Précisez le système exact : convecteurs électriques, pompe à chaleur, radiateurs à inertie, plancher chauffant électrique. Cela renforce votre crédibilité technique.

Nouvelle classe estimée après reclassement. Basée sur le recalcul avec le coefficient 1,9. Utilisez le conditionnel ("votre bien passerait en classe F") tant que l'attestation ADEME n'est pas générée.

Impact réglementaire concret. Sortie d'interdiction de location, report d'échéance, ou absence de contrainte. Adaptez selon la transition de classe.

Estimation de gain de valeur. Basée sur les transactions DVF comparables dans le quartier, en distinguant les prix par classe DPE. Même une fourchette large est plus convaincante qu'une absence de chiffre.

Proposition d'action claire. Ce que vous proposez concrètement : vérification gratuite, accompagnement attestation ADEME, estimation complète, mise en vente.

Combien de temps pour préparer cette fiche

Manuellement, en croisant les bases ADEME et DVF : 20 à 30 minutes par adresse. Avec un outil comme l'analyse d'adresses Realtys, vous descendez à 3 minutes. Sur 50 prospects, cela fait la différence entre une journée entière de préparation et moins de trois heures.

Mesurer vos résultats : les indicateurs à suivre

Une approche data ne s'arrête pas à la prospection. Elle s'applique aussi au suivi de vos performances.

Taux de contact utile

Sur le nombre de propriétaires contactés, combien ont répondu positivement (rendez-vous pris, demande d'information, rappel souhaité) ? Un taux de 15 à 25 % est réaliste avec une approche personnalisée. En dessous de 10 %, revoyez votre message ou votre ciblage.

Taux de conversion en mandat

Sur les rendez-vous réalisés, combien aboutissent à un mandat ? Visez 30 à 40 %. Si vous êtes en dessous, travaillez votre argumentaire chiffré et la qualité de vos estimations.

Délai moyen entre premier contact et signature

Plus votre fiche prospect est complète, plus ce délai est court. L'objectif est de signer dans les 7 à 14 jours suivant le premier contact. Au-delà de 30 jours, le propriétaire a probablement été contacté par un autre agent.

Revenu par prospect

Calculez le chiffre d'affaires généré (honoraires) divisé par le nombre de prospects contactés. Cet indicateur vous permet de savoir combien vaut chaque adresse qualifiée de votre liste, et donc combien de temps investir dans la préparation.

Ce que Realtys vous apporte sur ce sujet

La méthode décrite dans cet article repose sur l'exploitation de données publiques. Vous pouvez techniquement le faire manuellement, en téléchargeant les bases ADEME, DVF et cadastre, puis en les croisant sur un tableur.

En pratique, c'est un travail de plusieurs jours pour une seule commune.

Realtys centralise ces données et vous permet de les exploiter en quelques minutes.

DPE en temps réel. La carte interactive Realtys affiche les DPE de votre zone avec filtres par classe, type de chauffage et date de diagnostic. Vous identifiez visuellement les concentrations de logements reclassables.

Historique DVF intégré. Pour chaque adresse, vous accédez à l'historique complet des transactions. Prix d'achat, date, surface, nombre de pièces. De quoi personnaliser votre argumentaire avec des données vérifiables.

Analyse d'adresses. L'outil d'analyse vous permet de saisir une adresse et d'obtenir instantanément le DPE, l'historique de transactions, les comparables du quartier et le potentiel de reclassement.

Export de listes. Constituez votre liste de prospects directement depuis la plateforme et exportez-la pour votre CRM ou votre outil de publipostage.

Pour aller plus loin sur la méthode de conversion de ces données en mandats, consultez notre article sur la réforme DPE et les mandats en 48h.

FAQ : vos questions sur le reclassement DPE 2026

Est-ce que tous les logements chauffés à l'électricité gagnent une classe ?

Non. Environ 50 % des logements chauffés à l'électricité sont reclassés. Le reclassement dépend de la proximité du seuil entre deux classes. Un logement dont la consommation est largement au-dessus du seuil ne basculera pas malgré la baisse du coefficient.

Un propriétaire doit-il payer pour obtenir son nouveau DPE ?

Pour les DPE réalisés après juillet 2021, une attestation gratuite est disponible via la plateforme ADEME. Pour les DPE plus anciens, un nouveau diagnostic payant est nécessaire, réalisé directement avec le coefficient 1,9.

Les logements chauffés au gaz sont-ils concernés ?

Non. Le coefficient modifié (de 2,3 à 1,9) ne concerne que l'électricité. Les logements chauffés au gaz ou au fioul conservent exactement la même classe DPE.

Quel est l'impact financier du reclassement sur la valeur d'un bien ?

Le gain varie selon le marché local et la transition de classe. En ordre de grandeur, un passage de G à F peut représenter 5 000 à 15 000 euros de plus-value sur un appartement en zone tendue, principalement grâce à la levée de l'interdiction de location. Un passage de E à D représente généralement 3 % à 8 % de la valeur du bien.

L'attestation ADEME remplace-t-elle le DPE ?

L'attestation ne remplace pas le DPE existant. Elle l'accompagne en indiquant la nouvelle classe calculée avec le coefficient 1,9. Pour une vente ou une mise en location, le DPE reste le document de référence, mais l'attestation prouve le reclassement.

Combien de temps dure cette fenêtre d'opportunité pour les agents ?

La fenêtre est maximale dans les 6 à 12 premiers mois suivant l'entrée en vigueur du nouveau coefficient. Passé ce délai, le marché aura intégré l'information et les propriétaires auront été sollicités par d'autres agents. Agir maintenant, en mars 2026, vous place en avance sur la majorité de la profession.

Les copropriétés sont-elles concernées par le reclassement ?

Oui, les logements en copropriété sont concernés au même titre que les maisons individuelles, dès lors qu'ils sont chauffés à l'électricité. Par ailleurs, les copropriétés de 50 à 200 lots doivent réaliser un audit énergétique au 1er janvier 2026, ce qui crée une double opportunité de contact.

Comment vérifier si un logement précis est éligible au reclassement ?

Consultez le DPE existant sur l'Observatoire DPE de l'ADEME. Vérifiez que le chauffage principal est électrique et que la classe est F ou G. Utilisez ensuite Realtys pour obtenir une analyse complète de l'adresse et estimer le potentiel de reclassement en croisant DPE, DVF et données locales.

Passez à l'action maintenant

850 000 logements reclassés, c'est un volume considérable. Mais dans votre secteur, cela représente peut-être 50, 100 ou 200 adresses précises de propriétaires qui ne savent pas encore que leur bien a changé de classe.

Chaque jour qui passe, d'autres agents découvrent cette méthode. Chaque semaine, des propriétaires sont contactés par vos concurrents.

La différence entre l'agent qui signe 5 mandats grâce à cette réforme et celui qui n'en signe aucun ne tient pas à la connaissance de la réforme. Elle tient à la capacité d'identifier les bons logements, de contacter les bons propriétaires, et de leur apporter une information personnalisée et vérifiable.

C'est exactement ce que permet une approche data structurée, appuyée par les bons outils.

Ne laissez pas cette fenêtre se refermer. Les premiers agents à contacter ces propriétaires avec des données précises et un argumentaire personnalisé capteront la majorité des mandats. Les suivants arriveront trop tard.

Votre prochaine action concrète : identifiez les 20 premières adresses de votre secteur, préparez vos fiches prospects, et lancez votre première vague de contacts cette semaine.

Créez votre compte Realtys et commencez à identifier les logements reclassés de votre secteur dès aujourd'hui.