DVF immobilier : le guide complet des données foncières

Vous êtes en rendez-vous.

Le vendeur vous écoute.
Il est poli.
Mais il a une idée en tête.

Et au bout de 5 minutes, il lâche la phrase qui tue :

“Mon voisin a vendu 30% plus cher.”

À ce moment-là, vous ne jouez pas contre “le voisin”.
Vous jouez contre une croyance.

Si vous répondez au feeling, vous entrez dans un match d’opinions.
Et les opinions, ça se discute… sans fin.

DVF (Demandes de Valeurs Foncières) sert à ça : remettre des faits sur la table.
Des ventes réelles.
Avec une date.
Avec un lieu.
Avec un prix signé.

DVF n’est pas un prix magique.
C’est une preuve.

Et une preuve, quand elle est bien utilisée, fait gagner des mandats.

DVF : c’est quoi exactement, et pourquoi ça vous rend crédible

DVF est une base de données publique qui recense des informations sur les ventes immobilières en France.

Concrètement, DVF vous donne accès à des transactions enregistrées.
Pas des annonces.
Pas des prix “espérés”.
Des prix actés.

Selon les cas, vous retrouverez :

• ✓
  une date de vente,
• ✓
  une valeur foncière (le montant enregistré),
• ✓
  une localisation (adresse ou références cadastrales),
• ✓
  des informations sur le bien (surfaces, lots, type).

Ce qui compte pour vous, ce n’est pas “DVF en théorie”.
C’est ce que DVF change en rendez-vous.

Avec DVF, vous pouvez dire :

• ✓
  “Voici ce qui s’est vendu autour de chez vous.”
• ✓
  “Voici ce qui explique les écarts.”
• ✓
  “Voici une fourchette défendable.”
• ✓
  “Et voici la stratégie.”

Et là, vous arrêtez d'être "un agent de plus". Vous devenez "la personne qui a bossé".

Vous voulez une méthode d’avis de valeur qui convertit bien ?
Gardez ce lien sous la main : Créer un avis de valeur qui convertit

DVF vs annonces : la différence que le vendeur ne comprend pas

Le vendeur regarde les portails.

Donc il voit des prix affichés.
Et il croit que “ça vaut ça”.

Sauf que :

• ✓
  un prix affiché peut être trop haut,
• ✓
  le bien peut rester 90 jours,
• ✓
  le vendeur baisse,
• ✓
  puis négocie,
• ✓
  puis vend.

DVF vous montre la fin du film.
Pas la bande-annonce.

En rendez-vous, la comparaison la plus simple à expliquer est celle-ci :

• ✓
  Annonce = prix demandé
• ✓
  DVF = prix signé

Ce n’est pas DVF contre annonces.
C’est DVF avec annonces.

DVF sert à prouver.
Les annonces servent à comprendre le présent (concurrence, stock, délai).

Pour apprendre à lire un secteur comme un pro, sans vous noyer :
Analyser un quartier comme un pro

Où trouver DVF (et comment ne pas y passer la soirée)

On va être honnêtes.

DVF “brut”, c’est puissant… mais ça peut devenir chronophage.
Et quand vous avez 3 rendez-vous demain, vous n’avez pas 2 heures à perdre.

Il y a deux approches.

Approche 1 : DVF en open data (gratuit, mais plus long)

C’est faisable.

Mais il faut :

• ✓
  filtrer,
• ✓
  recouper,
• ✓
  comprendre des lots,
• ✓
  et surtout… transformer ça en rendez-vous vendeur.

Si vous aimez la donnée, ça passe.
Sinon, vous allez le faire 2 fois puis abandonner.

Approche 2 : DVF via un outil pro (pour aller vite, sans sacrifier la rigueur)

C’est l’approche “terrain”.

Vous partez d’une adresse.
Vous sortez des ventes proches.
Vous construisez une sélection.
Et vous arrivez au rendez-vous prêt.

Avec Realtys, vous accédez à +79Mdonnées foncières (DVF, DPE, cadastre, copropriétés), et à l’historique DVF depuis 2014.

Deux liens utiles si vous voulez travailler vite :

• ✓
  Base DVF : 📊 Accéder au DVF
• ✓
  Analyse complète d’adresse : 🔍 Analyser une adresse

Et côté méthode “métier”, voici le cas d’usage :
Cas d’usage : estimer avec les ventes DVF

La méthode des comparables DVF (celle qui évite les erreurs gênantes)

Le plus gros piège DVF, ce n’est pas DVF.

C’est le comparable “pas comparable”.
Celui que vous montrez… et que le vendeur démonte en 3 secondes.

“Oui mais celui-là, il a une terrasse.”
“Oui mais c’est pas la même rue.”
“Oui mais c’était refait à neuf.”

Donc on va faire simple.
Un comparable utile respecte 3 règles.

Règle 1 : proche (géographie)

Commencez petit.

• ✓
  même immeuble si possible,
• ✓
  même rue / rue parallèle,
• ✓
  200 à 500 mètres selon la zone,
• ✓
  quartier,
• ✓
  commune (en dernier recours).

Une moyenne communale est souvent trop “molle”.

Un micro-marché, c’est parfois :

• ✓
  une rue calme vs une rue passante,
• ✓
  un côté place vs l’autre côté,
• ✓
  une copro saine vs une copro compliquée.

DVF vous permet de le voir.
Mais seulement si vous zoomez.

Règle 2 : semblable (typologie)

Un acheteur n’achète pas “un bien”.
Il achète un usage.

Donc comparez ce qui attire les mêmes acheteurs.

Quelques lignes simples :

• ✓
  maison ≠ appartement,
• ✓
  ancien ≠ récent,
• ✓
  studio ≠ 4 pièces,
• ✓
  dernier étage avec extérieur ≠ 1er étage sur rue.

Et ensuite, les “détails qui changent tout” :

• ✓
  ascenseur,
• ✓
  extérieur,
• ✓
  stationnement,
• ✓
  exposition,
• ✓
  nuisances,
• ✓
  état général.

Règle 3 : récent (temporalité)

Une vente de 18 mois peut aider.
Une vente de 36 mois devient dangereuse si vous ne l’expliquez pas.

Le vendeur va vous dire :

“Oui mais maintenant c’est différent.”

Et souvent, il a raison.

Votre job, c’est d’actualiser avec bon sens :

• ✓
  ce qui s’est vendu (DVF),
• ✓
  ce qui est en vente (annonces),
• ✓
  ce qui se négocie (retours terrain).

Pour un cadre macro à envoyer au vendeur :
Marché immobilier : prévisions et tendances

Lire DVF correctement : ce que la donnée dit, et ce qu’elle ne dira jamais

DVF est un repère solide.

Mais DVF ne raconte pas tout.
Et si vous promettez “DVF donne la vérité”, vous vous exposez.

Voici la lecture la plus saine à avoir.

DVF donne un prix signé, pas un prix de départ

DVF ne vous dit pas :

• ✓
  le prix affiché au départ,
• ✓
  les baisses,
• ✓
  la négociation,
• ✓
  le délai.

Donc DVF est une preuve de résultat.
À vous d’expliquer le chemin.

DVF ne décrit pas l’état du bien

DVF ne dit pas :

• ✓
  refait à neuf,
• ✓
  rafraîchi,
• ✓
  à rénover.

Donc si vous comparez un bien refait à neuf à un bien “dans son jus”, le vendeur perd confiance.

La bonne phrase à dire : “DVF ne précise pas l’état, donc je prends plusieurs ventes et je construis une fourchette.”

DVF ne voit pas les “détails émotionnels”

Vue, vis-à-vis, bruit, lumière…
DVF ne les capture pas.

Mais ce sont parfois 5 à 15% de valeur.
Donc DVF = base.
Vous = interprétation.

La trame rendez-vous : transformer DVF en argumentaire qui signe

Un vendeur ne signe pas parce que vous avez une donnée.

Il signe parce qu’il se sent sécurisé.
Parce qu’il comprend.
Parce qu’il voit une stratégie.

Donc DVF doit devenir un récit simple.

Étape 1 : poser le cadre (30 secondes)

“Je vais vous montrer des ventes réelles autour de chez vous.
On va comprendre les écarts.
Et on va construire une fourchette + une stratégie.”

Le vendeur sait où vous l’emmenez.
Il se détend.

Étape 2 : montrer 3 à 5 ventes ultra proches

Pas 15.

3 à 5, bien choisies, c’est parfait.

Et vous dites une phrase qui protège :

“Je ne prends pas les ventes qui m’arrangent. Je prends celles qui ressemblent.”

Étape 3 : expliquer les écarts en mots normaux

Vous ne faites pas un cours.

Vous expliquez comme à un ami :

• ✓
  “celle-ci est plus haute parce qu’il y a un extérieur”
• ✓
  “celle-là est plus basse parce qu’elle était à refaire”
• ✓
  “celle-ci est au-dessus parce que c’est plus lumineux / mieux placé”

Et si vous n’êtes pas sûr, vous assumez : “Je n’ai pas le détail des finitions, donc je préfère raisonner en fourchette.”

Étape 4 : sortir une fourchette (et l’assumer)

Une fourchette simple :

• ✓
  basse,
• ✓
  médiane,
• ✓
  haute.

Et vous expliquez : “pourquoi”.

Le vendeur n’achète pas le chiffre.
Il achète la logique.

Étape 5 : proposer une stratégie de mise en vente

C’est là que vous faites la différence.

Vous parlez :

• ✓
  prix de départ,
• ✓
  marge de négociation réaliste,
• ✓
  plan de communication,
• ✓
  plan de suivi.

Et si vous voulez enchaîner vers l’exclusivité :
7 arguments pour signer un mandat exclusif

Exemples concrets DVF : 3 cas que vous allez rencontrer (et quoi dire)

On va rendre ça très terrain.

Voici trois situations classiques, avec la façon “pro” de les gérer.

Cas 1 : “Le voisin a vendu plus cher”

Réponse simple :

“On va vérifier ensemble.
La vraie question, c’est : même rue ? même surface ? même état ? même période ?”

Puis vous montrez 2 ventes proches.
Et vous concluez calmement :

“Le voisin a peut-être vendu plus cher, mais ce n’est pas une règle.
Ce qui compte, c’est votre micro-marché aujourd’hui.”

Cas 2 : “Une autre agence m’a estimé plus haut”

Réponse utile :

“C’est possible.
Moi, je préfère être précis plutôt que flatteur.”

Puis vous posez une question : “Vous préférez un chiffre qui fait plaisir, ou une stratégie qui vend ?”

Ensuite DVF fait le travail.

• ✓
  “Voilà 5 ventes signées.”
• ✓
  “Voilà les écarts.”
• ✓
  “Voilà la fourchette.”

Et vous finissez : “On choisit une stratégie selon votre priorité : prix ou délai.”

Cas 3 : “Le bien a des travaux / un DPE compliqué”

Réponse qui rassure :

“On ne va pas se faire peur.
On va être stratégiques.”

Puis vous expliquez les 3 options :

• ✓
  vendre en l’état (en encadrant la négociation),
• ✓
  faire quelques travaux utiles (pas tout refaire),
• ✓
  cibler un profil acheteur adapté.

Pour creuser l’impact DPE :
Passoires thermiques : cibler les vendeurs urgents

DVF + cadastre + copropriété : la combinaison qui vous fait passer “au-dessus”

DVF suffit souvent pour un appartement standard.

Mais dès que ça se complique, vous avez besoin de contexte.
Et c’est là que vous gagnez des points.

Quand le cadastre sauve un dossier

Terrain, limites, servitudes, dépendances…

Un doute cadastral peut :

• ✓
  bloquer un acquéreur,
• ✓
  ralentir une promesse,
• ✓
  créer de la méfiance.

Avoir le bon réflexe est simple :

• ✓
  vérifier la parcelle,
• ✓
  vérifier l’accès,
• ✓
  vérifier les surfaces.

Guide utile : Cadastre : guide pratique pour agents

Et dans l’app : 📐 Données cadastre

Quand la copropriété devient le sujet caché

En copro, un vendeur peut minimiser.

L’acheteur, lui, va poser des questions :

• ✓
  charges,
• ✓
  travaux votés,
• ✓
  syndic,
• ✓
  impayés.

Donc si vous arrivez avec une lecture claire, vous sécurisez tout le monde.

Et dans l’app : 🏢 Données copros

9 erreurs DVF qui font perdre un mandat (et comment les éviter)

1. ✓

   Montrer trop de ventes
   Gardez 5 à 8 ventes maximum.

2. ✓

   Comparer trop loin
   Le vendeur veut “chez lui”, pas “dans la ville”.

3. ✓

   Mélanger les typologies
   Maison vs appart, ancien vs récent : évitez.

4. ✓

   Oublier l’état
   DVF ne le donne pas. Donc assumez la fourchette.

5. ✓

   Sortir un chiffre unique au centime
   Une fourchette + une stratégie = sérieux.

6. ✓

   Utiliser une vente atypique sans le dire
   Un outlier doit être expliqué, sinon il décrédibilise.

7. ✓

   Ne pas relier DVF au marché du moment
   DVF + concurrence actuelle = discours complet.

8. ✓

   Parler DVF comme un expert incompréhensible
   Le vendeur veut comprendre en 2 minutes.

9. ✓

   Ne pas conclure commercialement
   DVF doit mener à un plan d’action, sinon ça reste “de la donnée”.

FAQ DVF : les questions qu’on vous pose vraiment

DVF donne-t-il le prix exact auquel je vais vendre ?

Non.

DVF donne des prix passés, signés.
Votre prix dépend aussi de l’état, de la présentation, du timing et de la concurrence.

DVF sert à cadrer une fourchette solide.
Et ensuite, vous choisissez la stratégie.

Pourquoi DVF et les portails ne racontent pas la même histoire ?

Portails = prix affichés.
DVF = prix signés.

Entre les deux :

• ✓
  baisses,
• ✓
  négociation,
• ✓
  délais,
• ✓
  ajustements.

C’est normal.

Combien de comparables DVF faut-il pour être crédible ?

Minimum 5 ventes pertinentes.

Dans les secteurs actifs, 8 à 12 ventes, c’est idéal.
Mieux vaut 8 ventes proches qu’une moyenne large.

DVF fonctionne-t-il pour le neuf ?

Oui, mais la lecture change.

Dans le neuf, il faut recouper :

• ✓
  l’offre actuelle,
• ✓
  les programmes,
• ✓
  les lots,
• ✓
  la dynamique locale.

DVF suffit-il pour estimer un bien “à problème” ?

Pas toujours.

DPE, cadastre, copropriété… peuvent changer la discussion.
C’est pour ça que l’analyse d’adresse (DVF + DPE + cadastre) est si utile quand vous avez un dossier sensible.

Dans l’app : 🔍 Analyser une adresse

Conclusion : DVF, c’est votre preuve — à condition de la rendre lisible

DVF peut être votre meilleur allié.

Mais seulement si vous le rendez simple :

• ✓
  peu de ventes,
• ✓
  très proches,
• ✓
  expliquées en mots normaux,
• ✓
  et reliées à une stratégie claire.

Si vous voulez aller vite tout en restant carré :

• ✓
  consultez la base DVF sur 📊 Accéder au DVF,
• ✓
  lancez une analyse d’adresse sur 🔍 Analyser une adresse,
• ✓
  ou démarrez sur /sign-up.

Et surtout : utilisez DVF pour faire ce que le vendeur attend vraiment.

Pas “un chiffre”.
Une décision sereine.