Cadastre immobilier : guide pratique pour agents

Vous êtes en rendez-vous estimation.

Le vendeur vous parle de son terrain. "Il fait 800 m², avec le bout au fond."

Vous hochez la tête.

Et puis, 3 semaines plus tard, le notaire vous appelle : "Il y a un problème. La surface cadastrale ne correspond pas."

Le dossier explose.

Le cadastre, c'est un de ces sujets qu'on néglige… jusqu'à ce qu'il nous explose au visage.

Dans cet article, je vous donne tout ce qu'un agent doit savoir sur le cadastre : comment le lire, ce qu'il dit vraiment, et comment éviter les pièges qui font capoter des ventes.

Le cadastre, c'est quoi exactement ?

Le cadastre est un registre public qui recense :

• ✓
  les propriétés foncières (terrains, bâtiments),
• ✓
  leurs limites,
• ✓
  leurs surfaces,
• ✓
  leurs propriétaires.

Il sert principalement à deux choses :

1. ✓
   L'impôt (calculer la taxe foncière)
2. ✓
   L'identification des biens (qui possède quoi, où)

Ce que le cadastre montre

• ✓
  Les parcelles : chaque terrain a un numéro de parcelle
• ✓
  Les surfaces : superficie indicative
• ✓
  Les bâtiments : emprise au sol
• ✓
  Les limites : contours de la parcelle

Ce que le cadastre ne garantit PAS

Et c'est là que ça devient important :

• ✓
  Les limites exactes : le cadastre n'est pas un document de bornage
• ✓
  La surface réelle : la surface cadastrale est indicative, pas juridique
• ✓
  Les servitudes : le cadastre ne les montre pas toujours clairement

Pourquoi le cadastre est crucial pour un agent immobilier

En tant qu'agent, vous allez croiser le cadastre dans plusieurs situations :

1) Estimation d'un terrain ou d'une maison avec jardin

La surface du terrain impacte directement la valeur. Si la surface annoncée par le vendeur ne correspond pas au cadastre, vous avez un problème.

2) Vérification des limites

"Le terrain va jusqu'au mur du voisin." Vraiment ? Le cadastre vous donne un premier repère.

3) Identification des dépendances

Garage, abri de jardin, extension… sont-ils sur la parcelle du vendeur ?

4) Détection des incohérences

Un bâtiment qui n'apparaît pas sur le cadastre peut indiquer une construction non déclarée.

5) Préparation du dossier notaire

Le notaire va vérifier. Autant anticiper les questions.

Comment lire un plan cadastral (en 5 minutes)

Le plan cadastral peut sembler complexe.

En réalité, vous avez besoin de comprendre 5 éléments.

1) La référence cadastrale

Chaque parcelle a une référence unique :

• ✓
  Section (lettre ou lettres) : ex. "AB"
• ✓
  Numéro de parcelle : ex. "123"

Donc : "Section AB, parcelle 123" ou "AB123".

2) Les limites de parcelle

Les traits noirs délimitent les parcelles. Attention : ce sont des limites indicatives, pas des limites juridiques.

3) La surface

Exprimée en m² ou en ares/centiares. C'est une surface indicative.

4) Les bâtiments

En général représentés en gris ou hachuré. Ils montrent l'emprise au sol, pas la surface habitable.

5) Les numéros de voirie

Ils permettent de situer la parcelle par rapport à la rue.

Les 5 pièges cadastraux qui font capoter des ventes

Piège 1 : La surface cadastrale vs la surface réelle

Le vendeur dit : "Mon terrain fait 1000 m²." Le cadastre dit : 850 m².

Qui a raison ?

Ni l'un ni l'autre forcément.

La surface cadastrale est indicative. La surface réelle se mesure par un géomètre (bornage).

Ce que vous devez faire :

• ✓
  Notez l'écart
• ✓
  Conseillez un bornage si l'écart est significatif
• ✓
  Ne promettez pas une surface sans vérification

Piège 2 : Les constructions non déclarées

Un abri de jardin, une extension, une véranda…

Si ça n'apparaît pas sur le cadastre, ça peut poser problème :

• ✓
  régularisation nécessaire,
• ✓
  impact sur la taxe foncière,
• ✓
  questions de l'acquéreur.

Ce que vous devez faire :

• ✓
  Comparez le plan cadastral avec la réalité terrain
• ✓
  Posez la question au vendeur : "Cette extension a été déclarée ?"

Piège 3 : Les limites floues

"Le terrain va jusqu'à la haie."

Le problème : la haie peut être chez le voisin.

Ce que vous devez faire :

• ✓
  Vérifiez le cadastre
• ✓
  Si doute : conseillez un bornage avant la vente

Piège 4 : Les servitudes cachées

Un droit de passage, une canalisation, un accès EDF…

Le cadastre ne montre pas toujours les servitudes. Elles sont dans le titre de propriété.

Ce que vous devez faire :

• ✓
  Demandez le titre de propriété au vendeur
• ✓
  Vérifiez les servitudes mentionnées
• ✓
  Signalez-les à l'acquéreur

Piège 5 : Les parcelles divisées ou fusionnées

Le vendeur possède 2 parcelles contiguës. Ou une parcelle a été divisée.

Ce que vous devez faire :

• ✓
  Vérifiez la cohérence avec le titre de propriété
• ✓
  Assurez-vous que la vente porte sur la bonne référence

La check-list cadastre pour chaque mandat

Voici ce que vous devez vérifier systématiquement :

Pour un appartement

• ✓
  [ ] Référence cadastrale du lot
• ✓
  [ ] Cohérence avec le règlement de copropriété
• ✓
  [ ] Millièmes

Pour une maison

• ✓
  [ ] Référence cadastrale de la parcelle
• ✓
  [ ] Surface cadastrale vs surface annoncée
• ✓
  [ ] Bâtiments sur le plan vs réalité
• ✓
  [ ] Limites (si terrain important)
• ✓
  [ ] Servitudes dans le titre

Pour un terrain

• ✓
  [ ] Référence cadastrale
• ✓
  [ ] Surface cadastrale
• ✓
  [ ] Bornage existant ?
• ✓
  [ ] Accès (voirie, chemin)
• ✓
  [ ] Servitudes
• ✓
  [ ] Constructibilité (PLU)

Comment utiliser Realtys pour accéder au cadastre rapidement

Chercher le cadastre manuellement, c'est faisable.

Mais ça prend du temps.

Avec Realtys, vous accédez aux données cadastrales directement depuis l'analyse d'adresse :

• ✓
  Cadastre : 📐 Données cadastre
• ✓
  Analyse d'adresse (tout-en-un) : 🔍 Analyser une adresse

Vous entrez une adresse, vous récupérez :

• ✓
  la parcelle,
• ✓
  la surface,
• ✓
  le contexte.

Combiné avec DVF et DPE, vous avez un dossier complet en quelques minutes.

Pour démarrer : /sign-up

Comment parler du cadastre au vendeur (sans le perdre)

Le cadastre, c'est technique.

Le vendeur n'a pas besoin d'un cours.

Il a besoin de savoir :

• ✓
  si tout est en ordre,
• ✓
  s'il y a des points à clarifier,
• ✓
  ce que ça change pour la vente.

Script simple

"J'ai vérifié le cadastre de votre parcelle. La surface indiquée est de X m². Vous m'aviez dit Y m². Il y a un petit écart. Ce n'est pas forcément un problème, mais l'acquéreur va probablement poser la question. On peut soit mentionner 'surface cadastrale' dans l'annonce, soit faire un bornage pour être précis. Qu'est-ce que vous préférez ?"

Les mots à utiliser

• ✓
  "Surface cadastrale indicative" (pas "surface réelle")
• ✓
  "Limites sur le plan" (pas "vos limites")
• ✓
  "À confirmer par bornage si besoin"

Cadastre et estimation : quel impact sur le prix ?

La surface terrain a un impact direct sur la valeur.

Mais attention aux pièges :

Pour une maison

• ✓
  Un grand terrain augmente la valeur (surtout en zones tendues)
• ✓
  Mais un terrain trop grand peut être un frein (entretien, taxe foncière)

Pour un terrain nu

• ✓
  Le prix dépend de la constructibilité (PLU)
• ✓
  Et de la surface réellement exploitable

Ce que vous devez faire

• ✓
  Vérifiez la surface cadastrale
• ✓
  Croisez avec le PLU pour la constructibilité
• ✓
  Ajustez votre estimation en conséquence

Pour les ventes réelles terrain : DVF : le guide complet

FAQ : cadastre immobilier

Le cadastre est-il fiable pour les surfaces ?

Non, il est indicatif. Pour une surface juridiquement opposable, il faut un bornage par géomètre.

Comment savoir si une construction est déclarée ?

Comparez le plan cadastral avec la réalité. Si un bâtiment n'apparaît pas, il peut être non déclaré. Demandez au vendeur le permis de construire ou la déclaration préalable.

Qui paie le bornage ?

En général, le vendeur s'il veut garantir une surface. Ou l'acquéreur s'il veut une certitude. Ça peut aussi être partagé.

Le cadastre montre-t-il les servitudes ?

Pas toujours. Les servitudes sont inscrites dans le titre de propriété et au fichier immobilier. Le cadastre peut montrer certaines servitudes publiques, mais pas toutes.

Comment trouver le cadastre d'une adresse ?

Via le site officiel cadastre.gouv.fr (gratuit mais long) ou via un outil comme Realtys qui centralise l'info.

Que faire si le vendeur conteste la surface cadastrale ?

Proposez un bornage. C'est la seule façon de trancher. En attendant, mentionnez "surface cadastrale indicative" dans vos documents.

Conclusion : le cadastre, c'est 5 minutes qui peuvent vous sauver des semaines

Vérifier le cadastre, ça prend 5 minutes.

Ne pas le vérifier, ça peut faire capoter une vente à 3 semaines de l'acte.

Prenez le réflexe :

• ✓
  À chaque mandat, consultez le cadastre
• ✓
  Comparez avec ce que dit le vendeur
• ✓
  Anticipez les questions de l'acquéreur et du notaire

Et si vous voulez centraliser cadastre, DVF, DPE et copropriété au même endroit, vous pouvez utiliser Realtys : /sign-up puis 📐 Données cadastre.