Immobilier international : 5 marchés à suivre en 2026
Portugal, Espagne, Grèce, Dubaï, Pologne : 5 marchés étrangers à suivre en 2026, avec une méthode simple, les zones à regarder et les pièges à éviter.
Il y a une phrase que j’entends de plus en plus, et pas seulement chez les investisseurs.
“Je regarde à l’étranger.”
Parfois c’est dit calmement, comme une option.
Parfois c’est dit comme un ras-le-bol.
Dans les deux cas, le besoin derrière est le même : retrouver des repères.
Un endroit où les chiffres semblent plus simples, où les projets semblent plus “logiques”.
Le problème, c’est que l’international fait rêver… et peut faire très mal.
Pas parce que c’est risqué par nature.
Mais parce qu’on y va souvent avec de mauvaises questions.
Dans cet article, je vous propose une lecture digne d’un média, pas un catalogue.
Cinq marchés à suivre en 2026, oui.
Mais surtout : une méthode pour comprendre pourquoi ils méritent votre attention, et comment ne pas vous faire piéger.
Prospection
IA prédictive Realtys pour identifier les propriétaires vendeurs
Avant de choisir un pays, choisissez votre objectif
C’est la base, et pourtant c’est l’erreur la plus fréquente.
Un acheteur dit “je veux investir à l’étranger”, mais il ne dit pas toujours ce qu’il veut vraiment.
Or, on ne choisit pas le même pays selon qu’on cherche une rente, une plus-value, un pied-à-terre, ou une sortie rapide.
Posez-vous (ou posez à votre client) une question simple :
“Vous voulez gagner quoi : du temps, de la tranquillité, du rendement, ou de la valeur ?”
Les marchés étrangers peuvent offrir de belles opportunités.
Mais ils punissent vite l’improvisation.
À retenir
L’immobilier international n’est pas une destination.
C’est un outil. Et un outil, ça se choisit selon l’objectif.
La méthode “8 questions” pour juger un marché étranger sans se raconter d’histoires
On peut se perdre dans les détails (fiscalité, statuts, visas).
Mais pour filtrer vite et bien, huit questions suffisent.
La première : la demande est-elle “naturelle” ?
Un marché solide est porté par des gens qui vivent et travaillent sur place.
Un marché fragile est porté par une mode, une promesse, ou une mécanique administrative.
La deuxième : l’offre est-elle réellement rare ?
La rareté soutient les prix, oui.
Mais elle attire aussi les régulations et les tensions sociales. C’est un équilibre.
La troisième : qui loue, concrètement ?
Étudiants, familles, expatriés, touristes.
Selon le locataire type, vous changez de monde : durée, vacance, gestion, saisonnalité.
La quatrième : les règles changent-elles souvent ?
Ce n’est pas “bien ou mal”, c’est juste à intégrer.
Un marché où les règles bougent beaucoup exige plus de marge de sécurité.
Attention
Un investissement qui tient uniquement grâce à la location courte durée est fragile.
Votre scénario doit survivre en location longue durée, sinon vous jouez avec un seul levier.
La cinquième : comment vous revendez ?
C’est la question la plus sous-estimée.
Un marché où seuls les étrangers achètent peut se retourner vite.
La sixième : êtes-vous prêt à gérer ?
Certains marchés sont parfaits… si vous avez un bon gestionnaire.
Sans gestion, ça devient un deuxième métier.
La septième : le rendement est-il crédible ?
Le rendement “annonce” n’est pas le rendement réel.
Entre les deux : charges, fiscalité locale, vacance, entretien, frais de gestion.
La huitième : quelle est votre tolérance au change ?
Si vous achetez hors zone euro, le change n’est pas un détail.
C’est un risque à part entière.
Pourquoi ces 5 marchés en 2026 (et pas “les 5 à la mode”)
J’ai choisi ces cinq marchés pour une raison simple : leurs moteurs sont lisibles.
Ils ne sont pas “sans risque”.
Mais ils ont des dynamiques qu’on peut expliquer sans vendre du rêve.
Vous allez voir un fil conducteur :
dans la plupart de ces pays, le sujet clé est le même que chez nous… l’offre et la demande.
Et en 2026, la pression logement en Europe reste un thème lourd.
Analyse d'adresse
DVF, DPE, cadastre, copro : toutes les données en une recherche.
1) Portugal : attractivité durable, mais marché sous tension
Le Portugal reste très surveillé en 2026, pour une raison basique : c’est un pays qui continue d’attirer.
Attractivité de mode de vie, tourisme, expatriation, et dynamique urbaine.
En face, une offre qui ne suit pas toujours, notamment dans les grandes zones.
Ce qui compte pour vous : ce marché est solide… mais il ne pardonne pas un achat “au-dessus”.
On voit aussi des mesures publiques qui visent à répondre à la crise du logement, notamment pour aider des primo-accédants plus jeunes.
Ça dit quelque chose : le sujet logement est devenu politique, donc sensible.
Où regarder (selon le profil)
Si vous cherchez un actif “patrimonial”, Lisbonne et Porto restent des références, mais avec des prix déjà élevés.
Si vous cherchez une logique plus accessible, certaines villes secondaires montent en intérêt (et demandent un bon tri).
Et si c’est un projet “usage + location”, les zones plus touristiques peuvent faire sens… à condition de sécuriser la réglementation locale.
La question à poser avant d’y aller
“Mon plan tient-il si je loue en longue durée ?”
Si la réponse est non, vous êtes trop dépendant d’un seul scénario.
Et c’est rarement confortable sur la durée.
Conseil pro
Pour un client “France → Portugal”, la discussion la plus saine commence par la sortie :
“Si dans 5 ans vous revendez, qui est l’acheteur probable ? Un local, ou un étranger comme vous ?”
2) Espagne : profondeur de marché et villes secondaires en forme
L’Espagne a un avantage évident : c’est un grand marché, donc plus profond.
Plus de villes, plus de typologies, plus de profils d’acheteurs.
Ça permet de trouver des stratégies différentes : patrimonial, locatif, usage.
Mais c’est aussi ce qui piège : en Espagne, les micro-marchés sont très différents.
Et une ville peut être “géniale” pendant que la voisine est déjà trop chaude.
Pourquoi ça reste intéressant en 2026
Beaucoup d’acheteurs cherchent un équilibre : météo, accessibilité, vie urbaine, location.
Et certaines villes sont devenues des aimants naturels, pas juste des destinations.
L'autre point à suivre, c'est la réglementation locative, qui se structure et se renforce selon les zones.
Donc encore une fois : le scénario doit être robuste.
Comment ne pas se tromper
Ne partez pas de “l’Espagne”.
Partez d’un quartier, d’une cible, d’un locataire.
Posez une question simple :
“Qui loue ici en février ?”
Si la réponse dépend uniquement des touristes, votre vacance est un vrai sujet.
Et votre prix d’achat doit l’intégrer.
Attention
Dans les zones très touristiques, la rentabilité peut paraître énorme… sur le papier.
Mais la saisonnalité et la réglementation peuvent écraser le résultat réel.
3) Grèce : marché de rattrapage, mais règles à lire de près
La Grèce attire en 2026 parce qu’elle combine deux choses : un imaginaire puissant et une demande très réelle.
Athènes, certaines îles, des zones littorales…
Il y a de la location, du tourisme, et une dynamique d’acheteurs étrangers.
Ce qui mérite votre attention, ce n’est pas “la Grèce”.
C’est la façon dont le pays fait évoluer ses programmes et ses règles d’investissement.
On a vu une diversification des voies de résidence pour investisseurs, et des discussions de réformes sur les dispositifs existants.
Autrement dit : le cadre bouge, donc il faut suivre.
Où regarder (pour rester rationnel)
Athènes peut offrir de la profondeur et une vraie vie urbaine.
Thessalonique attire aussi, avec des logiques de ville étudiante et économique.
Les zones ultra “carte postale”, elles, demandent une rigueur encore plus forte :
prix, saison, gestion, revente.
La question qui protège
“Est-ce que j’achète un bien… ou une promesse administrative ?”
Si l’intérêt principal, c’est un dispositif, vous acceptez un risque politique.
Ce n’est pas interdit. Mais il faut le savoir.
Conseil pro
Quand un client parle de Grèce, faites-le revenir au concret :
“Qui va louer votre bien hors saison ? Et qui va l’acheter si vous revendez ?”
4) Dubaï : rendement, liquidité, mais tri impitoyable
Dubaï revient souvent dans les discussions 2026 pour une raison simple : c’est un marché très “investisseur”.
Rendements affichés attractifs, forte mobilité, et une vraie liquidité sur certaines zones.
Mais c’est aussi un marché qui demande une sélection très stricte.
Plusieurs analyses parlent d'un marché qui se normalise en 2026, avec une croissance qui se modère, tout en restant soutenue par la démographie et la demande.
C’est typiquement un environnement où “le bon actif” performe, et “l’actif moyen” souffre.
Ce qui fait la différence à Dubaï
La qualité du bâtiment et du promoteur.
La localisation exacte (pas “le quartier sur la brochure”).
Et la capacité à tenir les périodes moins fortes.
Si vous voulez être sérieux, vous posez cette question :
“Quels sont mes frais totaux, et mon rendement net en scénario prudent ?”
Si vous ne savez pas répondre, ce n’est pas le moment d’acheter.
C’est le moment de calculer.
Attention
Dubaï punit les achats “au feeling”.
Un actif mal choisi peut rester vide ou se négocier fort, même dans un marché globalement dynamique.
5) Pologne : croissance, déficit logement, logique locative
La Pologne est moins “sexy” dans l’imaginaire, et c’est souvent un avantage.
Quand un marché est moins vendu au grand public, on trouve parfois des logiques plus rationnelles.
Et sur la Pologne, le locatif urbain fait partie des sujets suivis.
Des analyses récentes montrent des rendements locatifs bruts autour de 6% en moyenne sur des appartements, avec des variations selon les villes.
C’est un signal intéressant… à condition de le remettre dans le contexte (charges, fiscalité, gestion).
Où regarder
Varsovie et Cracovie sont souvent les premières villes étudiées.
Wroclaw revient aussi dans beaucoup d’analyses, avec une dynamique étudiante et économique.
Le vrai sujet, ici, c’est d’acheter un actif “standard et louable”, pas un bien exotique.
Sur ce type de marché, la simplicité est votre amie.
Le point à surveiller
Le change, si vous investissez depuis la zone euro, et la qualité de gestion.
Parce qu’un bon marché avec une mauvaise gestion devient vite un mauvais investissement.
Conseil pro
Si votre client veut “tester l’international”, la Pologne peut être une approche plus rationnelle :
on vise un actif simple, bien placé, avec une demande locative claire.
Estimation immobilière
Accédez à l'historique des ventes réelles DVF de votre secteur.
Le réflexe “pro” : l’international commence souvent par une vente en France
Un point que beaucoup oublient : très souvent, un projet à l’étranger démarre par une décision en France.
Vendre une résidence secondaire.
Arbitrer un locatif.
Sortir d’un bien compliqué (travaux, DPE, copro).
Donc même quand vous parlez international, vous ramenez votre client à une question utile :
“Qu’est-ce qu’on vend, qu’est-ce qu’on garde, et combien on réinvestit ?”
C’est là que votre valeur, en tant que pro, est énorme.
Parce que vous ne vendez pas un pays. Vous structurez une décision.
Si vous voulez une méthode claire pour défendre une estimation côté France :
DVF : le guide complet des données foncières
Et pour le contexte terrain 2026 :
Tendances immobilier 2026 : ce qui change vraiment
Comment transformer ce sujet en prospects chauds (sans faire “vendeur”)
Si vous êtes agent ou mandataire, cette thématique est une mine.
Pourquoi ?
Parce que quelqu’un qui regarde l’étranger est souvent en phase d’arbitrage.
Il se pose des questions, il cherche des repères, il est actif.
Ce n’est pas un lecteur “curieux”. C’est souvent un futur vendeur.
Le bon angle, ce n’est pas : “Achetez ici.”
C’est : “Je vous aide à décider.”
Vous pouvez proposer une mini-offre très simple :
“Je vous fais un point clair sur votre bien en France (prix réaliste, stratégie, délais).
Ensuite, vous regardez l’étranger avec une enveloppe solide et une décision sereine.”
C’est exactement le genre de prospection qui marche parce qu’elle est utile.
Et si vous voulez industrialiser ce type de démarche, la prospection IA peut vous aider à identifier des propriétaires qui sont déjà dans une phase “mouvement”.
Voir l’usage : Cas d’usage : prospection IA vendeurs
Accès direct : 🎯 Localiser les biens en ventes
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FAQ : les 3 questions que tout le monde se pose (mais trop tard)
“Est-ce le bon moment pour acheter à l’étranger en 2026 ?”
La bonne réponse n’est pas “oui” ou “non”.
La bonne réponse, c’est : “ça dépend de votre scénario”.
Si votre scénario ne tient que sur un cas parfait, attendez.
Si votre scénario tient même en cas prudent, vous avez un vrai dossier.
“Quelle est la meilleure destination pour du rendement ?”
La meilleure destination, c’est celle où vous comprenez le locataire, la règle, et la gestion.
Un rendement élevé sur le papier n’a aucun intérêt si le net réel est imprévisible.
“Comment éviter les arnaques et les achats émotionnels ?”
En ralentissant au bon moment.
Vous vous donnez une checklist.
Vous exigez un calcul net en scénario prudent.
Et vous refusez toute promesse “garantie”.
Attention
À l’étranger, le marketing est souvent plus agressif qu’en France.
Si on vous pousse à signer vite, c’est rarement un bon signe.
Conclusion : 2026, l’année où “suivre” vaut mieux que “se précipiter”
Ces cinq marchés ont des dynamiques intéressantes en 2026 : Portugal, Espagne, Grèce, Dubaï, Pologne.
Mais le vrai gain, ce n’est pas de choisir un drapeau.
C’est de choisir une méthode.
Si vous êtes pro, vous pouvez transformer ce sujet en rendez-vous de qualité.
Et si vous voulez gagner du temps sur la partie France (estimation, preuves, analyse), vous pouvez utiliser les outils Realtys pour cadrer rapidement l’enveloppe et la stratégie.
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FAQ : investir à l'étranger
Quel est le meilleur pays pour investir en immobilier en 2026 ?
Il n'y a pas de "meilleur pays" universel. Ça dépend de votre objectif : rendement locatif (Pologne, Grèce), qualité de vie (Portugal, Espagne), croissance rapide (Dubaï). Le bon choix est celui qui correspond à votre profil de risque et à votre capacité de gestion.
Faut-il créer une société pour acheter à l'étranger ?
Ça dépend du pays et du montant. Au Portugal ou en Espagne, acheter en nom propre est courant. À Dubaï, une structure locale peut simplifier. Consultez un fiscaliste spécialisé en international avant de vous engager.
Comment gérer un bien locatif à distance ?
Trois options : gestionnaire local de confiance (le plus courant), conciergerie pour la LCD, ou auto-gestion avec outils digitaux. Le coût de gestion (8-20% des loyers) doit être intégré dans votre calcul de rentabilité.
Quels sont les pièges les plus fréquents ?
Sous-estimer les frais (notaire, taxes locales, gestion), surestimer le rendement annoncé, acheter sans avoir vu le quartier, négliger la liquidité à la revente, et oublier l'impact du change pour les pays hors zone euro.
Comment financer un achat immobilier à l'étranger ?
Trois options : cash, crédit français (certaines banques financent l'étranger avec garantie sur un bien en France), ou crédit local (souvent plus complexe et plus cher). Le crédit français avec hypothèque sur un bien existant est souvent la solution la plus simple.
La fiscalité est-elle vraiment plus avantageuse à l'étranger ?
Pas toujours. Entre conventions fiscales, double imposition évitable ou non, et obligations déclaratives en France, le gain fiscal réel peut être différent du gain "annoncé". Faites simuler par un expert avant d'acheter.
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