Photo immobilière pro : guide pour valoriser vos mandats
Techniques photo et vidéo pour agents immobiliers. Smartphone, drone, visite virtuelle : le guide complet pour des visuels qui vendent plus vite et plus cher.
Un bien avec des photos professionnelles se vend 32 % plus vite et jusqu'à 10 % plus cher qu'un bien avec des photos amateur (source : étude Meero/SeLoger 2024). Et pourtant, en 2026, on voit encore sur les portails des photos sombres, mal cadrées, avec un aspirateur au premier plan.
Les visuels sont la première chose qu'un acquéreur voit. Avant la description, avant le prix, avant l'adresse. En moins de 3 secondes, il décide si le bien mérite un clic. Et si vos photos sont médiocres, ce clic va chez le concurrent dont l'annonce ressemble à un magazine.
Vous n'avez pas besoin d'un photographe professionnel pour chaque mandat. Avec un smartphone récent, les bonnes techniques et un minimum de préparation, vous pouvez produire des visuels qui font la différence.
Prospection
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Pourquoi les visuels font vendre
L'impact mesurable sur la performance
Les chiffres sont sans appel :
- ✓95 % des acquéreurs commencent leur recherche en ligne (étude NAR 2025)
- ✓Temps passé sur une annonce avec bonnes photos : 60 % plus long
- ✓Nombre de demandes de visite : +40 % avec des photos pro vs photos amateur
- ✓Délai de vente : -32 % en moyenne
- ✓Prix de vente : +5 à 10 % (l'effet "coup de coeur" réduit la négociation)
La première impression est définitive
Sur un portail immobilier, votre bien est en concurrence avec des dizaines d'autres. L'acquéreur scrolle et ne s'arrête que sur les annonces qui captent son attention visuellement.
La photo de couverture de votre annonce est votre accroche. Si elle montre un salon lumineux, bien agencé, avec de beaux volumes, l'acquéreur clique. Si elle montre un couloir sombre ou une cuisine datée, il passe.
L'argument pour convaincre le vendeur
Quand un propriétaire vous confie un mandat, expliquez-lui l'importance des visuels :
"Les biens que je publie avec des photos professionnelles se vendent en moyenne 30 % plus vite. C'est pourquoi je prépare chaque annonce avec soin : préparation du bien, shooting optimisé et sélection des meilleures images."
C'est un argument de différenciation puissant en R1.
À retenir
Les photos ne sont pas un détail. Elles sont le premier filtre de sélection des acquéreurs. Un bien mal photographié est un bien invisible, même s'il est au juste prix. Investir 30 minutes de plus dans les visuels, c'est gagner des semaines sur le délai de vente.
Préparer le bien avant le shooting
La règle n°1 : le désencombrement
Avant de sortir votre appareil photo, le bien doit être préparé. Pas de home staging complet — des gestes simples qui changent tout :
- ✓Ranger et désencombrer : enlever les objets personnels visibles (photos de famille, médicaments, produits ménagers), dégager les plans de travail, ranger les chaussures dans l'entrée
- ✓Nettoyer : vitres propres (la lumière !), sols impeccables, sanitaires brillants
- ✓Ouvrir : tous les volets et rideaux ouverts, toutes les lumières allumées
- ✓Fermer : couvercle des toilettes baissé, portes de placards fermées
- ✓Enlever : les poubelles, les étendoirs, les gamelles d'animaux
Les petits gestes qui font une grande différence
- ✓Coussins et plaids sur le canapé : effet cocooning immédiat
- ✓Un bouquet de fleurs sur la table : apporte de la couleur et de la vie
- ✓Des serviettes propres dans la salle de bain : effet "hôtel"
- ✓La table dressée (optionnel) : dans une salle à manger, ça aide à se projeter
- ✓Éclairage chaud : remplacez les ampoules froides par du blanc chaud (3000K)
Ce que le vendeur doit faire avant votre venue
Envoyez cette checklist au vendeur 24h avant le shooting :
- ✓Ranger et désencombrer chaque pièce
- ✓Nettoyer sols et vitres
- ✓Ouvrir tous les volets
- ✓Allumer toutes les lumières
- ✓Fermer le couvercle des toilettes
- ✓Ranger la vaisselle et les plans de travail
- ✓Enlever les photos personnelles trop visibles
- ✓Sortir les poubelles
- ✓Faire le lit avec du linge propre
- ✓Si jardin/terrasse : tondre, ranger le mobilier
Conseil
Envoyez cette checklist par SMS ou email le jour avant, pas le jour même. Le vendeur a besoin de temps pour préparer. Incluez une phrase de motivation : "Ces gestes simples peuvent accélérer la vente de plusieurs semaines."
Techniques photo au smartphone
Le matériel minimum
Vous n'avez pas besoin d'un reflex à 3 000 €. Un smartphone récent (iPhone 14+ ou Samsung Galaxy S23+) produit des photos largement suffisantes pour les portails immobiliers.
L'accessoire indispensable : un trépied smartphone (15-30 €). Il élimine le flou de bougé et vous permet de prendre des photos à la bonne hauteur.
Optionnel mais recommandé :
- ✓Grand angle clip-on (20-40 €) : si votre smartphone n'a pas un ultra grand angle natif
- ✓Éditeur photo : Lightroom Mobile (gratuit) ou Snapseed (gratuit)
Les réglages
- ✓Mode HDR activé : gère les différences de luminosité (fenêtre lumineuse + intérieur sombre)
- ✓Objectif grand angle (0.5x sur iPhone) : indispensable pour les pièces
- ✓Grille activée : pour respecter les lignes verticales
- ✓Flash désactivé : toujours. Le flash intégré crée des ombres dures et des reflets
- ✓Résolution maximale
Les règles de cadrage
Hauteur de l'appareil : 1,10 à 1,20 m du sol (hauteur poitrine). Pas au-dessus de votre tête (contre-plongée qui écrase) ni à hauteur de hanche (vue trop basse).
Verticalité : Les lignes verticales doivent être verticales. Pas de murs penchés. Utilisez la grille et le niveau de votre smartphone.
Horizontalité : Tenez le téléphone à l'horizontale, jamais en portrait pour les pièces. Le format paysage est le standard des portails.
Les 2 coins : Pour photographier une pièce, placez-vous dans un angle et cadrez de manière à voir 2 murs et le maximum de surface au sol. C'est la technique qui donne le meilleur rendu de volume.
Le seuil de porte : Placez-vous sur le seuil de la porte pour les petites pièces (salle de bain, cuisine). Ça maximise la profondeur visible.
Pièce par pièce
Le salon / séjour : 2-3 photos. Depuis l'entrée (vue d'ensemble), depuis le fond (vue inverse), et un angle mettant en valeur la luminosité (fenêtre visible).
La cuisine : 1-2 photos. Plan de travail rangé, éclairage allumé. Si la cuisine est ouverte sur le salon, une photo large incluant les deux espaces.
Les chambres : 1 photo par chambre. Lit fait, linge propre, rideaux ouverts. Depuis l'angle opposé à la porte.
La salle de bain : 1 photo. Depuis le seuil de porte. Toilettes fermées, serviettes propres, pas de produits d'hygiène visibles.
L'extérieur : 2-3 photos. Façade du bien, jardin/terrasse, vue depuis le balcon. Privilégiez la lumière naturelle.
Les plus : 1 photo par élément valorisant (cheminée, dressing, vue exceptionnelle, parking, piscine).
La lumière : le facteur décisif
Le meilleur moment : Fin de matinée (10h-12h) ou début d'après-midi (14h-16h). Le soleil est haut, la lumière entre bien sans créer d'ombres trop marquées.
Éviter : Le plein soleil rasant (matin tôt, fin d'après-midi) qui crée des contrastes excessifs entre zones éclairées et zones d'ombre.
Par temps couvert : C'est en fait idéal pour les photos intérieures. La lumière est diffuse et homogène.
Technique : Photographiez toujours en direction de la lumière (dos à la fenêtre) ou perpendiculairement. Jamais face à une fenêtre (contre-jour).
À retenir
Vous n'avez pas besoin de matériel coûteux. Un smartphone, un trépied, le mode HDR et la bonne hauteur de prise de vue suffisent pour des photos qui font la différence. La préparation du bien compte autant que la technique photo.
La vidéo : le format qui monte
Pourquoi la vidéo change la donne
En 2026, les portails immobiliers favorisent les annonces avec vidéo. Sur SeLoger, les annonces avec vidéo reçoivent en moyenne 2x plus de demandes de visite que les annonces avec photos seules.
Et sur les réseaux sociaux (Instagram Reels, TikTok, LinkedIn), la vidéo est le format roi.
Les types de vidéo pour l'immobilier
La visite commentée (1-3 min) : Vous filmez le bien en le commentant. C'est le format le plus simple et le plus efficace pour les portails.
Le Reel / Short (15-60 sec) : Version courte pour les réseaux sociaux. Accroche forte, visuels dynamiques, texte à l'écran.
La visite virtuelle 360° : Prise avec une caméra 360° (Ricoh Theta, Insta360). Permet à l'acquéreur de visiter le bien à distance. Utile pour les acquéreurs éloignés géographiquement.
Filmer au smartphone : les bases
- ✓Stabilisation : Utilisez un gimbal (DJI OM, 100-150 €) ou filmez en marchant très lentement
- ✓Orientation : Paysage pour les portails, portrait pour les Reels/TikTok
- ✓Durée : 1 à 3 minutes maximum pour une visite complète
- ✓Son : Commentez le bien de manière naturelle. Pas de script lu. Parlez comme si vous faisiez visiter à un ami
- ✓Montage : iMovie (gratuit iPhone) ou CapCut (gratuit) suffisent
La structure d'une visite vidéo
- ✓Accroche (5 sec) : "T3 lumineux, 65 m², quartier Erdre, Nantes"
- ✓Extérieur (10 sec) : façade, environnement
- ✓Entrée (10 sec) : hall, dégagement
- ✓Pièces principales (30-60 sec) : salon, cuisine — en commentant les points forts
- ✓Pièces secondaires (20-30 sec) : chambres, salle de bain
- ✓Extérieur / annexes (15 sec) : balcon, cave, parking
- ✓Conclusion (5 sec) : prix, contact
Conseil
Filmez toujours en marchant vers la lumière (direction des fenêtres). Commencez chaque pièce par un plan large en entrant, puis rapprochez-vous des détails valorisants. Le mouvement doit être fluide et lent — pas de gestes brusques.
Le drone : quand et comment l'utiliser
Pour quels biens
Le drone est pertinent pour :
- ✓Les maisons avec jardin/terrain (vue aérienne du lot)
- ✓Les propriétés de prestige (mise en valeur de l'environnement)
- ✓Les biens avec vue exceptionnelle (mer, montagne, parc)
- ✓Les programmes neufs ou terrains à bâtir
Il n'est pas pertinent pour un appartement T2 au 3e étage en centre-ville.
La réglementation
En France, l'utilisation du drone est encadrée par la DGAC :
- ✓En zone urbaine : interdiction de survol sauf autorisation préfectorale (à demander au moins 5 jours avant)
- ✓En zone rurale : vol autorisé à moins de 120 m de hauteur, hors zones réglementées (aéroports, sites sensibles)
- ✓Formation : si usage professionnel, le télépilote doit être enregistré et suivre une formation (gratuite en ligne sur le site de la DGAC)
- ✓Assurance : responsabilité civile obligatoire
Les alternatives
Si la réglementation drone est trop contraignante, des alternatives existent :
- ✓Mât télescopique : perche de 5-10 m avec caméra, sans contrainte réglementaire
- ✓Prestataire spécialisé : sous-traitez les prises de vue drone à un professionnel (100-300 € par shooting)
- ✓Google Earth / Géoportail : pour des vues aériennes (sans la qualité d'un drone, mais utiles en complément)
La retouche : améliorer sans tricher
Les retouches acceptables
- ✓Luminosité et contraste : éclaircir les zones sombres, équilibrer la lumière
- ✓Perspective : corriger les lignes verticales penchées
- ✓Recadrage : éliminer un bord disgracieux
- ✓Balance des blancs : corriger une dominante de couleur
- ✓Netteté : légèrement accentuer la netteté
Les retouches interdites
La réglementation et l'éthique imposent des limites :
- ✓Ne pas supprimer des défauts structurels : fissures, taches d'humidité, dégâts visibles
- ✓Ne pas modifier les volumes : pas de déformation pour agrandir une pièce
- ✓Ne pas changer l'environnement : pas de suppression d'immeubles ou de pylônes
- ✓Ne pas ajouter de mobilier virtuel sur les photos "réelles" (le home staging virtuel doit être mentionné comme tel)
Le home staging virtuel
Le home staging virtuel consiste à meubler numériquement un logement vide. C'est un outil puissant pour aider les acquéreurs à se projeter.
Règles à respecter :
- ✓Mentionnez toujours "Projection d'ameublement virtuel" ou "Home staging virtuel" sur la photo
- ✓Fournissez aussi les photos du logement vide
- ✓Les proportions des meubles doivent être réalistes
Analysez une adresse en 30 secondes
Historique DVF, DPE, cadastre et copropriété : toutes les données pour préparer votre prochain rendez-vous.
Organiser votre workflow photo
Avant la visite (1 jour avant)
- ✓Vérifiez la météo (soleil ou couvert = OK, pluie battante = reporter)
- ✓Envoyez la checklist de préparation au vendeur
- ✓Chargez votre smartphone et votre trépied
Le jour du shooting (30-45 min)
- ✓Arrivez 10 minutes avant pour vérifier la préparation
- ✓Ouvrez tous les volets et allumez toutes les lumières
- ✓Faites un tour rapide : rangez les derniers détails
- ✓Photographiez dans l'ordre : extérieur → entrée → pièces principales → pièces secondaires → annexes
- ✓Prenez 2-3 clichés par pièce (vous choisirez le meilleur ensuite)
- ✓Filmez la visite vidéo en dernier (quand tout est parfait)
Après le shooting (15-20 min)
- ✓Sélectionnez les meilleures photos (10-15 pour un T3, 15-20 pour une maison)
- ✓Retouchez légèrement (luminosité, perspective)
- ✓Nommez les fichiers (salon-1.jpg, cuisine-1.jpg) pour organiser l'annonce
- ✓Publiez dans l'ordre logique : photo de couverture → extérieur → séjour → cuisine → chambres → salle de bain → annexes
Prospection
IA prédictive Realtys pour identifier les propriétaires vendeurs
Ce que Realtys apporte à la valorisation de vos mandats
Les visuels sont la vitrine de votre annonce. Les données sont la substance de votre argumentaire.
Avec Realtys, complétez vos visuels professionnels avec des données qui convainquent :
- ✓Données DVF : montrez au vendeur les prix réels du quartier pour justifier votre estimation et votre stratégie de prix
- ✓DPE du bien : intégrez la classe énergétique dans votre annonce et votre argumentaire
- ✓Données cadastrales : surface de la parcelle, nombre de lots — des informations qui enrichissent l'annonce
- ✓Analyse d'adresses : un rapport complet que vous remettez à l'acquéreur potentiel pour renforcer la transparence
Un bien valorisé par de belles photos ET soutenu par des données vérifiables se vend au meilleur prix, dans les meilleurs délais.
FAQ — Photo et vidéo immobilière
Combien de photos mettre dans une annonce ?
Entre 10 et 20 photos selon la taille du bien. Trop peu (< 8) et l'acquéreur se méfie. Trop (> 25) et l'annonce devient indigeste. Privilégiez la qualité : 12 bonnes photos valent mieux que 25 photos médiocres. La photo de couverture doit être la meilleure — c'est celle qui décide du clic.
Faut-il faire appel à un photographe professionnel ?
Pour les biens de prestige ou les mandats à forte valeur ajoutée, oui. Un photographe immobilier facture entre 100 et 300 € par shooting. Pour les biens standards, un smartphone avec les bonnes techniques suffit. Le rapport coût/bénéfice est meilleur quand vous maîtrisez vous-même les bases.
Le home staging virtuel est-il efficace ?
Oui, pour les logements vides. Un appartement vide est difficile à se projeter. Le home staging virtuel aide les acquéreurs à visualiser l'espace meublé. Cependant, mentionnez toujours qu'il s'agit d'une projection virtuelle, et fournissez aussi les photos du logement tel quel. Le coût est modéré : 20-50 € par photo via des services spécialisés.
Quelle est la meilleure heure pour photographier un bien ?
Entre 10h et 15h, quand la lumière naturelle est abondante sans être rasante. L'orientation du bien compte : un appartement plein est photographié le matin pour capter la lumière, un plein ouest l'après-midi. Par temps couvert, vous pouvez photographier à n'importe quelle heure — la lumière diffuse est idéale pour les intérieurs.
La vidéo est-elle vraiment indispensable en 2026 ?
Elle n'est pas obligatoire mais fortement recommandée. Les annonces avec vidéo reçoivent significativement plus de contacts. Et sur les réseaux sociaux, c'est le format principal. Si vous ne faites qu'un seul format vidéo, optez pour la visite commentée de 1-2 minutes à intégrer dans l'annonce.
Comment photographier un bien en mauvais état ?
Ne trichez pas. Photographiez le bien tel qu'il est, mais valorisez ce qui est valorisable : les volumes, la luminosité, la vue, l'agencement. Rangez et nettoyez. Évitez les gros plans sur les défauts, mais ne les masquez pas. Un acquéreur qui se déplace et découvre un bien en plus mauvais état que sur les photos ne fera pas d'offre et ne vous fera plus confiance.
Conclusion
La photo et la vidéo immobilière ne sont pas un "plus" — c'est le minimum pour être compétitif en 2026. Un bien mal photographié ne se vend pas, quel que soit son prix.
Trois actions pour améliorer immédiatement vos visuels :
- ✓Investissez dans un trépied (20 €) et activez le mode HDR de votre smartphone — ce seul geste améliore drastiquement la qualité de vos photos
- ✓Envoyez systématiquement la checklist de préparation au vendeur 24h avant — un bien préparé = de meilleures photos = une vente plus rapide
- ✓Testez la vidéo sur votre prochain mandat : une visite commentée de 90 secondes au smartphone, ça prend 5 minutes et ça double l'engagement de votre annonce
Les meilleurs agents ne vendent pas des biens. Ils vendent une expérience. Et cette expérience commence par une image.
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